Stąd nadal jest duże zainteresowanie wynajmem mieszkań. Wiele wskazuje na to, że inwestycja w zakup mieszkania na wynajem będzie dobrym posunięciem biznesowym. Niemniej jednak musimy pamiętać, iż zakup mieszkania pod wynajem jest inwestycją dużego ryzyka. Inwestycja w najem bez odliczenia kosztów. Ten tekst przeczytasz w 5 minut. Shutterstock. Reklama. Kto kupił w 2022 r. mieszkanie lub dom pod wynajem, nie odliczy już podatku od czynności Mieszkanie przeznaczone na wynajem krótkoterminowy musi spełniać określone warunki. Jakie? – W odróżnieniu od lokalu przeznaczonego na wynajem długookresowy, musi być w pełni wyposażone. Nie chodzi tu tylko o łóżka czy szafy, ale w bardziej prozaiczne rzeczy jak sztućce, zastawa czy ręczniki. Inwestycja w apartamenty jest obarczona dużo większym ryzykiem niż lokata kapitału w mieszkania na wynajem. W związku z tym wymagają znacznie większego zaangażowania w znalezienie odpowiedniego lokalu. 1. Lokalizacja. Pierwszym i najważniejszym elementem, który może zdecydować o powodzeniu naszej inwestycji, jest lokalizacja Dodatkowo w niektórych miesiącach mieszkanie będzie stało puste, a także popyt na wynajem nie zawsze jest wysoki (tak jak w pandemicznym 2020 roku), przez co ekspresowe znalezienie najemcy przy słabszej lokalizacji nieruchomości wcale nie musi być takie proste . Wynajem nieruchomości jest obłożony 8,5-procentowym podatkiem. Vay Tiền Nhanh Chỉ Cần Cmnd. Rynek najmu w czasie koronawirusa wyraźnie zwolnił. Tymczasem, zakup mieszkania pod wynajem to bardzo popularna forma inwestowania oszczędności Polaków. W dłuższej perspektywie jest to bezpieczna lokata kapitału, zwłaszcza gdy zakup realizowany jest za gotówkę, w okazyjnej cenie. Jednak gdy takie przedsięwzięcie ma charakter inwestycyjny i odbywa się z udziałem finansowania kredytem hipotecznym, pojawia się pytanie o poziom stopy zwrotu z takiej inwestycji oraz poziom ryzyka inwestycyjnego. Eksperci BIK i Otodom zbadali, jakie ryzyko towarzyszy lewarowaniu inwestycji mieszkaniowej kredytem bankowym, zwłaszcza w okresie trwającej pandemii, gdy maleje popyt na wynajem, a czynsze z najmu z miesiąca na miesiąc spadają. Rozważając zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości pod wynajem należy zawsze przeanalizować ryzyko związane z taką inwestycją. Jednym z kluczowych ryzyk jest spadek dochodów z czynszu. Wartość czynszu jest determinowana popytem na wynajem i podażą nieruchomości pod wynajem. Zarówno popyt, jak i podaż, mają w tym przypadku charakter lokalny. I to lokalny rynek (relacja popytu i podaży) wyznacza wartość czynszu, jaki możemy uzyskać, a tym samym stopę zwrotu z inwestycji oraz poziom ryzyka jej towarzyszący. Koronawirus zaraził rynek najmu w PolsceKrajobraz kredytów hipotecznych w PolsceCzy warto inwestować w mieszkania?W podsumowaniu Koronawirus zaraził rynek najmu w Polsce W ostatnich miesiącach popyt na wynajem długoterminowy znacząco zmalał w wyniku braku studentów (studia on-line), odpływu pracowników z zagranicy (wyjazd z Polski) oraz praktycznie wstrzymania wyjazdów biznesowych (przejście na pracę zdalną). Fakt spadku popytu na rynku wynajmu w wyniku pandemii potwierdza Jarosław Krawczyk, ekspert z portalu Otodom. – Zachwiane zostały proporcje popytu i podaży. Z jednej strony do swoich domów wrócili studenci i pracownicy zagraniczni, zwalniając dotychczas zajmowane mieszkania. Nie ma też turystów, którzy korzystali z najmu krótkoterminowego, z lokali wynajmowanych na doby, powszechnych dziś na rynku. Mniejszy popyt zderzył się z większym wyborem dostępnych mieszkań na wynajem, co skutkuje obniżeniem oczekiwań właścicieli odnośnie kwoty za wynajem. Wolą oni wynająć mieszkania taniej niż utrzymywać puste lokale, które przecież wciąż generują koszty utrzymania, a jeśli zostały kupione na kredyt – wymagają spłacania kolejnych rat. – Wahania cen najmu mieszkań zdarzały się regularnie. Od dawna jednak nie było miesiąca, w którym we wszystkich miastach obserwowaliśmy spadki. W kwietniu ceny najmniej spadły w Katowicach (o 1,6%), a najbardziej w Warszawie – aż o 7,2% – podsumowuje Jarosław Krawczyk z portalu Otodom. Argumenty przemawiające na korzyść właścicieli nieruchomości oraz potwierdzenie słuszności decyzji o długoterminowej inwestycji w mieszkania na wynajem, wskazuje główny analityk BIK, prof. Waldemar Rogowski, który ocenia obecną sytuację również pod kątem dostępności kredytów: – Wymagania banków w zakresie udzielania nowych kredytów, czyli wyższy wkład własny, spadek akceptowalnego wskaźnika LtV, wzrost akceptowalnego poziomu scoringowego określającego wiarygodność kredytową, spadek akceptowalnego wskaźnika DtI, przekładają się na mniejszą dostępność kredytu, szczególnie wśród osób młodych. Osoby te przy braku możliwości uzyskania kredytu bankowego zdecydują się na wynajmowanie nieruchomości. Ile osób dotyka dziś zmiana cen najmu i jaka jest skala inwestycji w nieruchomości, można oceniać na podstawie analiz, jakie przygotowują analitycy BIK w oparciu o największą w kraju bazę informacji na temat kredytów, zaciąganych przez ponad 15 milionów dorosłych Polaków. Krajobraz kredytów hipotecznych w Polsce Na 31 maja 2020 r. 2,545 mln czynnych kredytów mieszkaniowych posiadało 4,041 mln Polaków. Łączna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wynosiła 477,585 mld zł. W strukturze kredytobiorców wyróżnić można takich, którzy mają więcej niż 2 kredyty mieszkaniowe do spłaty: więcej niż dwa ma 54 486 osób (1,3% ogółu kredytobiorców) w tym: trzy kredyty posiada 44 918 osób; cztery kredyty ma 7 045 osób; pięć i więcej kredytów jest u 2 523 osób. Z osób posiadających więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe większość – 82% to osoby z trzema kredytami mieszkaniowymi. Osoby z trzema i więcej kredytami posiadają 102 577 kredytów, co stanowi 4% wszystkich kredytów mieszkaniowych. 77 048 kredytów to kredyty osób posiadających trzy czynne kredyty mieszkaniowe. BIK przyjął, że osoby posiadające więcej niż dwa kredyty mieszkaniowe, finansują nieruchomości w celach inwestycyjnych. W takim przypadku osoby te, jako inwestorzy, czerpią korzyści ekonomiczne z wynajmu zarówno krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Lewarowanie transakcji zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych (pod wynajem) nie jest jeszcze popularne. Kwota kredytów mieszkaniowych do spłaty przez osoby z trzema i więcej kredytami mieszkaniowymi na 31 maja 2020 r. wynosi 22,24 mld zł i stanowi 4,66% łącznego zadłużenia z tytułu wszystkich kredytów mieszkaniowych. Z tego 15,9 mld (71,5%) to zadłużenie osób z trzema kredytami. Około 13% kredytobiorców posiadających więcej niż dwa kredyty to mieszkańcy Warszawy. Ich udział w kwocie do spłaty wynosi aż 21,7%, co wiąże się z koniecznością zaciągnięcia wyższego kredytu z uwagi na najwyższe ceny nieruchomości w Warszawie. Zatem tu szczególnie zwrot z inwestycji przekłada się na wysokość pobieranego czynszu, który w okresie pandemii spadł najbardziej. Drugim miastem, gdzie znaczną rolę odgrywają wynajmy na cele biznesowe i studenckie, jest Wrocław, a następnie Kraków, w którym duże znaczenie ma wynajem krótkoterminowy, wyhamowany ze względu na ograniczenie ruchu turystycznego. Jednocześnie trzeba nadmienić, że nie zawsze inwestycja jest realizowana w miejscu zamieszkania kredytobiorcy. Dlatego część inwestorów z dużych miast kupuje nieruchomości inwestycyjne w kurortach górskich lub nadmorskich, często w formule kondohoteli, aparthoteli. Ten rodzaj inwestycji opiera się na korzyściach pozyskiwanych z najmu sezonowego przez operatora nieruchomości, a znaczna część czynszu z najmu trafia do kieszeni inwestorów. Koszt m2 jest zatem istotnie wyższy od kosztu metra kupowanego indywidualnie od dewelopera. W obecnej sytuacji zwrot z takiej inwestycji jest bliski zeru zwłaszcza, że zmienia się podejście Polaków do doboru miejsc noclegowych. Zamiast dużych hoteli, rezerwują wypoczynek w domkach położonych z dala od skupisk ludzkich. Czy warto inwestować w mieszkania? Podczas inwestowania własnych oszczędności czy tzw. nadwyżek finansowych, należy zwrócić uwagę na wiele czynników dla powodzenia takiego przedsięwzięcia. Z ostrożnością należy traktować inwestycje w instrumenty kapitałowe czy lokowanie środków na giełdzie, która w obliczu kryzysu pandemicznego raczej czeka na moment odrabiania strat. Choć pieniądze w bankach zawsze są bezpieczne, to sytuacja spadku dochodów z lokat bankowych do symbolicznych wartości skłania do poszukiwania innych form lokowania swoich środków. Już obserwuje się nieznaczny odpływ depozytów z banków i poszukiwanie przez Polaków innych bezpieczniejszych form inwestowania. Wybór, oprócz optymalnej dywersyfikacji lokowania swoich środków, powinna determinować decyzja, na jaki okres chcemy inwestować. Alternatywą może być rynek nieruchomości, jednak w przypadku częściowego finansowania kredytem, wiąże się to z określonymi regulacjami, „barierami wejścia” lub w przypadku zakupu za gotówkę zamrożeniem kapitału na dłuższy okres. – Należy pamiętać, że w przypadku inwestycji pod wynajem, ryzyko dotyczy zarówno finansowania aktywa kredytem, któremu towarzyszy środowisko zmian wysokości stóp procentowych, a także ryzyko walutowe w przypadku kredytów walutowych, jak i braku uzyskiwania korzyści z wynajmu, w obecnej sytuacji spadku popytu i cen najmu, a w związku z tym zagrożonych dochodów na spłatę zaciągniętego kredytu, którym finansowany był zakup inwestycji – tłumaczy główny analityk BIK. Najgorszym rozwiązaniem są działania pochopne, obserwowane zwłaszcza w początkowej fazie pandemii. Dotyczyły one gwałtownego wypłacania z banków swoich oszczędności życia, przenoszenia ich na ROR lub co gorsza, trzymania ich w domu, w gotówce. To zjawisko rodzące ekonomiczny problem, związany z udzielaniem finansowania w przyszłości, a z perspektywy gospodarstwa domowego – niezrozumiałe zwłaszcza, że przysłowiowe trzymanie gotówki „w skarpecie”, może narazić je na kradzież. W podsumowaniu Sytuacja ekonomiczna związana z epidemią koronawirusa zmieniła podejście Polaków do planowania swoich wydatków. Wyraźnie zmalał konsumpcjonizm, spadł jednak także popyt na kredyty. Klienci z pewnością zastanawiają się nad alternatywnymi sposobami pomnażania kapitału, choć nadal swoje oszczędności trzymają na lokatach, w bankach. Jak wskazują miesięczne dane sektora bankowego, opublikowane przez Komisję Nadzoru Finansowego, według stanu na 30 kwietnia 2020 r., poziom oszczędności Polaków zwiększa się szybciej niż poziom zadłużenia, depozyty gospodarstw domowych na koniec kwietnia 2020 r. wynosiły 959 mld zł. Z Raportu Narodowego Banku Polskiego o stabilności systemu finansowego z czerwca 2020 r., wydania specjalnego poświęconego skutkom pandemii COVID-19 wynika, że zwiększony popyt na gotówkę oraz przewidywane ograniczenie dochodów sugerują, że „obserwowane dotychczas wysokie tempo wzrostu depozytów gospodarstw domowych może ulec osłabieniu”. Pytanie, czy obecnie jest dobry czas na poszukiwanie okazji inwestycyjnych? Czy w wyniku pandemii Polacy zasięgną opinii doświadczonych w przedmiocie inwestowania i skuszą się po pandemii na inne formy pomnażania kapitału. A może po prostu zredefiniują cele, na które gromadzą oszczędności? Na ten moment, z badań przeprowadzonych przez Związek Banków Polskich wynika, że aż 57% badanych wskazuje jako ważne odkładanie pieniędzy na tzw. czarną godzinę, rzadko mamy sprecyzowane cele, a najrzadziej wskazywanym celem oszczędzania jest zakup mieszkania – deklaruje go jedynie 8% Polaków. Prywatni inwestorzy kupując mieszkania na wynajem popełniają bardzo często jeden podstawowy błąd… Zobacz jakimi zasadami kierujemy się w spółce kupując nieruchomości. I jak wygląda podnoszenie wartości nabywanych mieszkań. W żadnej z inwestycji nie uzyskasz takich danych jak u mnie… W ramach pełnej przejrzystości udostępniam szczegółowe informacje o mieszkaniach w portfelu spółki: dokładne adresy, numery ksiąg wieczystych, ceny zakupu wraz z kosztami transakcyjnymi, nakłady na remont, wysokość czynszu itp. Dane na tej stronie są aktualne na Wybrane aktualności znajdziesz na tej stronie. Wszystkie z posiadanych 55 mieszkań (jednostek najmu) są wynajęte. Pełne szczegóły (adresy, księgi wieczyste, wysokości czynszów) uzyskasz po przesłaniu wstępnego zgłoszenia zainteresowania inwestycją w formularzu na dole strony lub dostępnego tutaj) Wolisz obejrzeć zdjęcia? Na tej stronie znajdziesz zdjęcia większości mieszkań, które posiada i wynajmuje spółka. Dywersyfikacja geograficzna Białystok, Bydgoszcz, Częstochowa, Dąbrowa Górnicza, Gliwice, Katowice, Kraków, Łódź, Mysłowice, Poznań, Białystok, Sosnowiec, Szczecin, Wałbrzych, Warszawa, Wrocław, Zabrze. Standard wynajmu jaki przygotowujemy Zdjęcia wybranych mieszkań w portfolio spółki. Zainwestuj w mieszkania na wynajem już od zł © 2019-2021 (Remigiusz Stanisławek). Portal prowadzi firma Remigiusz Stanisławek Rodzinne Finanse. Portalu nie powadzi firma Mzuri CFI Rodzinne Finanse. Dołącz do grupy ponad 150 inwestorów. Sprawdź też: Polityka prywatności, RODO. Informacje publikowane na stronie internetowej nie stanowią oferty ani rekomendacji inwestycyjnych w rozumieniu Rozporządzenia MF z dnia 19 października 2005 r. w sprawie informacji stanowiących rekomendacje dotyczące instrumentów finansowych, ich emitentów lub wystawców. Informacje w portalu udostępniane są wyłącznie w celach informacyjnych i reklamowych i nie należy ich traktować jako rekomendacji inwestowania czy też zaniechania inwestowania w jakiekolwiek instrumenty finansowe. Dane te nie mogą być traktowane jako usługa doradztwa inwestycyjnego lub innego typu doradztwa. Każda inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty części lub całości kapitału. Mój poprzedni artykuł “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” wywołał bardzo długą i żywiołową dyskusję. Autorzy komentarzy wypunktowali moje błędy (np. brak dodatkowych kosztów związanych z remontami mieszkania, kosztów ubezpieczenia niskiego wkładu po 3-ech latach itp.), zbyt optymistyczne założenia (np. dotyczące pustostanów) oraz poruszyli szereg wątków, które powinny być brane pod uwagę: przydatność technologiczną budynku w perspektywie kolejnych 35 lat (okres kredytu) i wiele innych. Dzisiaj przedstawiam drugą część tego artykułu, w którym pokazuję gorsze, urealnione scenariusze tego co może stać się z moją inwestycją i jak bardzo mogę być na niej “w plecy” po uwzględnieniu dodatkowych kosztów oraz przy mniej optymistycznych założeniach dotyczących cen najmu i okresów pustostanów. Potraktujcie proszę ten artykuł jako przestrogę przed zbyt pochopnym pełnym kredytowaniem potencjalnych inwestycji. W tym artykule również nie uwzględniam wszystkich aspektów i wątków, które przewinęły się ponad 350 komentarzach do poprzedniego artykułu. Jeśli uznacie, że temat warto rozwijać i kontynuować – jestem otwarty na Wasze sugestie i komentarze. Uważam, że cały “łomot”, który słusznie zebrałem, był i jest celowy. Dzięki niemu rozwinęła się obszerna i bardzo wartościowa dyskusja. Wierzę w to, że uda nam się wspólnie rozpracować ten temat do końca. Cieszę się, że dzięki komentarzom Adama, Oko, Kubanczyka20, Sztabu mentorów, Asdf, Lwi i pozostałych osób, udało mi się zdjąć różowe okulary i spojrzeć na moją inwestycję z kilku perpsektyw. Jednocześnie uważam, że – bez względu na finalny efekt (zysk/strata) – przykład mojej inwestycji może być dla wszystkich Czytelników bloga wartościowym case study. I jak zauważył Adam być może “uchroni niejedną owieczkę przed błędną decyzją”. Dziękuję wszystkim komentującym poprzedni wpis i liczę na konstruktywną krytykę również pod tym artykułem. Przepraszam Was również za długi czas oczekiwania na publikację kolejnego artykułu. Wiem, że już się stęskniliście za kolejnymi, oszczędnościowymi wpisami, więc postaram się wrócić do normalnego harmonogramu publikacji nowych artykułów. Wszak trzeba podsumować rok 2012 i wejść z kopyta w Nowy Rok 🙂 I jeszcze po tak długiej przerwie chciałbym podziękować wszystkim tym osobom, które mailowo mnie wspierały i z niecierpliwością domagały się kolejnych wpisów. Dzięki 🙂 Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Czytaj, filtruj to co czytasz i wyciągaj wnioski sam! Podstawowym zarzutem w moim kierunku było to, że zachęcam do finansowania zakupu nieruchomości kredytem na 100% LTV (albo i więcej) i przekonuję, że da się na tym zarobić. Przyznaję, że w artykule tym zabrakło przeciwwagi – pokazania wszystkich ryzyk, minusów i kosztów (także tych niematerialnych) związanych z inwestowaniem w nieruchomości. A w szczególności zabrakło jednego bardzo istotnego stwierdzenia: na korzystanie z tak dużego zadłużenia mogą sobie pozwolić te osoby… które stać na spłacanie kredytów – nawet wtedy, gdy biznes z najmem nie idzie. Dobrze stwierdził My-name w jednym z komentarzy, że “inwestowanie to “dyscyplina” dla bogatych”. Musisz mieć wentyl bezpieczeństwa, który pomoże Ci przetrwać gorszy okres i spłacać zobowiązania (kredyt hipoteczny, czynsz) na bieżąco – nawet bez przychodów. To jak długi ma być ten okres, zależy tylko od Twojej “kuloodporności”, a po własnych doświadczeniach wiem, że gdy gra idzie o duże stawki, to nerwy trzeba mieć jak postronki. Piszę żartobliwie, ale temat jest poważny. Jeśli nie zbudowałeś sobie jeszcze finansowego zaplecza i nie masz poduszki bezpieczeństwa, to lepiej będzie jeśli zajmiesz się pomnażaniem swoich oszczędności w inny sposób, np. szukając dodatkowych możliwości zwiększenia swoich zarobków bez wiązania sobie na szyi sznura w postaci kredytu, który może Ci być ciężko spłacić. Tak jak pisałem w komentarzach do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?”, ja mam już zasoby, które są nieobciążone kredytami i które pozwoliłyby mi w awaryjnej sytuacji wyjść z nietrafionej inwestycji ze stratą… ale z jednoczesną spłatą kredytu w całości. Jedno jest pewne – wymagałoby to ode mnie dużej “gimnastyki” i na pewno dużo nerwów. Jeśli nie masz przekonania graniczącego z pewnością, że sobie poradzisz – odpuść sobie inwestowanie w nieruchomości 🙂 I jeszcze jedno: bez względu na to za jakkolwiek przydatne uważasz podawane przeze mnie informacje pamiętaj o tym, że masz swoją głowę, swój rozum i samodzielnie powinieneś dokonywać wszelkich analiz. Ja nie mam patentu na nieomylność. I zapewne jeszcze nie raz w komentarzach pod artykułami Czytelnicy wykażą, jak wąski mam kąt widzenia 😉 Ale wiem, że jeśli wczytasz się i w artykuł i w komentarze – będziesz mógł wyrobić sobie swoją własną opinię. I może zabrzmi to infantylnie, ale to jest właśnie moim celem: chcę przekonać Cię do zastanawiania się nad własną drogą do lepszego finansowego jutra 🙂 Sprawdź również: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Trzy scenariusze mojej inwestycji Koniec przydługiego wstępu 🙂 Spróbowałem na bazie wszystkich zebranych komentarzy wypracować szczegółową analizę inwestycyjną mieszkania, które zakupiłem i które zamierzam wynajmować. Bez względu jednak na to jak szczegółowa jest analiza, to nadal nie uwzględnia ona kilku czynników: Pominąłem inflację – nie indeksuję ani wpływów z najmu, ani nie uwzględniam spadku siły nabywczej pieniądza. Jeśli chcesz ją uwzględniać, to po prostu rozbuduj załączone przeze mnie kalkulatory opłacalności inwestycji. Nie zastanawiam się czy mieszkanie będzie droższe czy tańsze w miarę upływu czasu – to miałoby znaczenie tylko i wyłącznie w przypadku rozważania wyjścia z tej inwestycji, a tych scenariuszy w ogóle nie analizuję w załączonych Excelach. Skupiam się na policzeniu rentowności najmu. Nie rozważam zmiany wysokości oprocentowania kredytu – zakładam w kalkulacji, że oprocentowanie będzie stałe przez cały okres kredytowania (a na pewno tak nie będzie). Jeśli chcesz rozważyć alternatywne scenariusze, to zachęcam Cię do modyfikacji załączonych arkuszy kalkulacyjnych. Nie uwzględniam zmiany wysokości czynszu płaconego spółdzielni – a powinienem brać to pod uwagę, gdyż spółdzielnia, w miarę starzenia się budynku, będzie pobierała prawdopodobnie coraz wyższe opłaty na fundusz remontowy. Koszty administracyjne także raczej wzrosną niż spadną. Poza powyższymi brakami, arkusze pozwolą Ci samodzielnie policzyć opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem i przeanalizować przepływy pieniężne przez cały okres kredytowania. Kilka podstawowych informacji o arkuszu: Arkusz podzielony jest na trzy zakładki: Parametry inwestycji – tu, w polach zaznaczonych na żółto, należy wstawić wszystkie koszty związane z inwestycją, parametry kredytu, kwotę kredytu, spodziewane stawki wynajmu oraz informacje o dodatkowych kosztach Rozliczenie inwestycji – na tej zakładce także znajdują sie żółte pola. Możesz wstawić w nich koszty remontów – w tych latach inwestycji, w których spodziewasz się je przeprowadzić. Reszta danych uzupełniona zostanie na podstawie parametrów wpisanych na pierwszej zakładce. Harmonogram kredytu – na tej zakładce możesz zobaczyć harmonogram rat kredytu i tego jak w poszczególnych latach kształtują się koszty odsetek i tempo spłaty kapitału kredytu. W sekcji “Koszty związane z zakupem mieszkania” wpisane są również koszty początkowego remontu i wyposażenia mieszkania. Dlatego nie uwzględniam ich już oddzielnie na drugiej zakładce. Warto w kalkulacji uwzględnić koszty okresowych remontów. W sekcji “Parametry dodatkowe” rozróżniłem dwa rodzaje remontów: lekki (polegający na odmalowaniu mieszkania) i większy, podczas którego realizowane są takie prace jak wymiana podłóg itp. Koszty dodatkowych remontów, to jedyne kwoty, które trzeba ręcznie skopiować na drugą zakładkę arkusza i wpisać w odpowiednich polach (remonty realizowane w konkretnych latach). Podobnie należy postąpić z kosztami dodatkowego doposażenia mieszkania (wymiana lodówki itp.). Na potrzeby kalkulacji przyjąłem dwie opłaty czynszowe: W trakcie, gdy mieszkanie będzie wynajęte, ja jako wynajmujący ponosić będę koszty administracyjne, ale bez kosztów mediów – te w całości przerzucone będą na najemców. Dlatego moim kosztem jest 319,39 zł / m-c. W trakcie pustostanów, czyli w czasie kiedy mieszkanie będzie bez najemców, będę musiał ponosić pełne koszty czynszu. I chociaż kiedyś wpłacone zaliczki na media zostaną rozliczone, to na potrzeby kalkulacji przyjąłem, że będę płacił wtedy pełny czynsz w wysokości 553,83 zł / m-c. Cała kalkulacja oparta jest na rozliczeniu podatku od wynajmu na zasadach ogólnych. Dzięki temu na bieżąco mogę odlicząć od przychodów koszty w postaci: czynszu, amortyzacji mieszkania, odsetek od kredytu oraz inne koszty. Kluczowe dla prawidłowego policzenia wysokości podatku jest określenie stawki podatkowej na pierwszej zakładce arkusza. UWAGA: arkusz nie rozlicza straty na najmie w kolejnych latach po jej poniesieniu. Każdy rok traktowany jest indywidualnie. Dla porównania w arkuszu podana jest wysokość należnego podatku, który byłby do zapłacenia, gdyby jego rozliczanie odbywało się ryczałtem 8,5%. Wynik inwestycyjny (zysk lub strata) liczony jest na kilka sposobów: Jako zysk w danym roku Jako zysk narastająco – czyli uwzględniający straty bądź zyski z poprzednich lat. Jako zysk netto – czyli z uwzględnieniem straconych odsetek, które uzyskiwałbym z lokaty bankowej, gdybym nie zainwestował moich pieniędzy w zakup mieszkania. Oczywiście straty z tytułu lokat będą tym wyższe im wyższy mieliśmy wkład własny. 3 warianty kalkulacji: optymizm, średni i pesymizm W załączeniu do artykułu znajdziesz trzy warianty kalkulacji inwestycji w mieszkanie na wynajem. Jeśli nie zgadzasz się z założeniami żadnego z tych wariantów, to możesz dowolnie zmodyfikować założenia i przeprowadzić własną analizę odpowiednio parametryzując arkusz kalkulacyjny. Właśnie do tego Cię zachęcam 🙂 Wariant optymistyczny– czyli dokładnie ten, który prezentowałem w poprzednim artykule (uzupełniłem go o wszystkie koszty, których brakowało w poprzedniej kalkulacji). Najważniejsze założenia tego wariantu: Wynajem przez 11 miesięcy w roku Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 750 zł, 700 zł i 700 zł. Brak kosztów dodatkowego ubezpieczenia na życie Wariant średni– urealniony okres pustostanów (zgodnie z założeniem podanym przez komentujących jest to 10,5 miesiąca obłożenia) oraz doliczone dodatkowe koszty, przy niższych stawkach za pokoje: Wynajem przez 10,5 miesiąca w roku Wynajem na pokoje w cenach: 550 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio po 700 zł, 650 zł i 650 zł. Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach) Wariant pesymistyczny– w tym wariancie zakładam, że mieszkanie będzie stało puste przez 3 miesiące w roku i to przy niższych cenach wynajmu: Wynajem przez 9 miesięcy w roku Wynajem na pokoje w cenach: 500 zł za osobę w pokoju dwuosobowym, oraz trzy jedynki odpowiednio w cenach: 650 zł, 600 zł i 600 zł. Doliczone ubezpieczenie na życie kredytobiorcy według znanych mi warunków jednego z banków (1,5% kwoty kredytu w pierwszym roku oraz 0,3% kwoty kapitału kredytu w kolejnych latach) Oczywiście każdy z tych wariantów można dodatkowo pogarszać, np. zwiększając częstotliwość remontów. Wyniki inwestycyjne w każdym z trzech wariantów Szczegółowa analiza brutalnie zweryfikowała spodziewane zyski z inwestycji. W wariancie optymistycznym inwestycja jest cały czas na plusie generując średni miesięczny zysk na poziomie około 350 zł / m-c… do czasu pierwszego dużego remontu. Potem, ze względu na spadającą wysokość odsetek od kredytu, wynik netto jest coraz mniejszy (coraz mniej odsetek od kredytu można odliczyć jako koszt, co powoduje wzrost efektywnie płaconego podatku). Okresowe koszty robią swoje. Inwestycja po 35 latach ma szansę przynieść 58 332 zł zysku, nad którym trzeba będzie się ciężko napracować. Oczywiście, o ile jeszcze budynek będzie stał po tych 35 latach, po spłaceniu kredytu, przychody z inwestycji gwałtownie rosną – ale to nie jest przedmiotem tej analizy. Rozważałem i nadal rozważam scenariusz związany z finansowaniem zakupu kredytem. W wariancie średnim, przy pełnym kredytowaniu inwestycji w PLN, sytuacja nie wygląda już tak różowo. Przy założeniu dodatkowych kosztów w postaci wymaganego przez bank ubezpieczenia na życie, już od drugiego roku inwestycja miesiąc w miesiąc generuje wynik ujemny. Jeśli nie zakładamy wzrostu wartości nieruchomości (tylko jej spadek), to taka inwestycja staje się tykającą bombą. Po pierwszym poważnym i kosztownym remoncie zaczyna się “równia pochyła”, która skończyłaby się wynikiem na poziomie minus 105 635 zł (strata) po 35 latach. Na tym przykładzie już dobrze widać jak cienka może być granica pomiędzy inwestycją opłacalną i nieopłacalną. Sprowadza się ona do zaledwie 50 zł różnicy w cenie wynajmu pojedynczego pokoju, co przy jednoczesnym pojawieniu się dodatkowych kosztów daje wynik ujemny. Tak jak dyskutowaliśmy w komentarzach: wynik ujemny w przepływach pieniężnych nie musi oznaczać jeszcze, że inwestycja nie będzie opłacalna. Jeśli udałoby się za kilka/kilkanaście/kilkadziesiąt lat sprzedać to mieszkanie w cenie o kilkaset tysięcy wyższej, to dałoby się na tym zarobić. Patrząc na aktualne trendy – trudno się spodziewać by ceny miały dramatycznie wzrosnąć w krótkoterminowej perspektywie. A perspektywy długoterminowe, to wróżenie z fusów. Skłaniam się jednak do opinii osób zalecających daleko posuniętą ostrożność w formułowaniu optymistycznych wniosków. Na deser i ku przestrodze zalecam lekturę wariantu pesymistycznego. Kolejne zmniejszenie stawek wynajmu w połączeniu z zaledwie 9-miesięcznym obłożeniem pokoi, daje dramatyczny rezultat minus 342 866 zł po 35 latach “inwestycji”. W tym wariancie już od pierwszego miesiąca przychody nie pokrywają kosztów i tak jest aż do całkowitej spłaty kredytu. Zobacz także: Podatek od wynajmu mieszkania kalkulator Jak poprawić wynik inwestycji w mieszkanie na wynajem? Co więc można byłoby zrobić, aby poprawić wynik w każdym z wariantów kalkulacji? Najlepszym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu na mniejszą kwotę lub sfinansowanie zakupu w całości gotówką (o ile ma się oczywiście takie możliwości). Pierwszym krokiem mogłoby być wniesienie wkładu własnego w wysokości 20% LTV, czyli na takim poziomie, przy którym bank nie uzna że wnieśliśmy zbyt mały wkład własny i nie będzie chciał zabezpieczenia przed tym ryzykiem (ubezpieczenia niskiego wkładu). Jeśli wniósłbym wkład własny w wysokości około 66 790 zł, to kwota kredytu wyniosłaby 336 000 zł. W takim przypadku pesymistyczny wariant kalkulacji nadal generowałby systematyczne straty (sumaryczna kwota strat po 35 latach spadłaby do poziomu minus 190 321 zł). Wariant średni dałby wynik dodatni na poziomie 40 857 zł, a wariant optymistyczny zakończyłby się wynikiem dodatnim na poziomie 195 029 zł (lepiej o ok. 136 700 zł na całej inwestycji niż w przypadku kredytu na 400 000 zł). Innym krokiem mogłoby być wzięcie kredytu w EUR a nie w PLN. W takim przypadku mógłbym liczyć na niższe stopy procentowe (aktualnie), ale musiałbym liczyć się z ryzykiem kursowym (rosnące koszty kredytu wraz ze wzrostem ceny EUR). Musiałbym też wziąć pod uwagę, że aktualnie stopy procentowe EUR są na historycznie najniższych poziomach i raczej należy się spodziewać, że w miarę upływu czasu i polepszania sytuacji w eurostrefie, EURIBOR także zacznie rosnąć… a wraz z nim koszty kredytu walutowego. Ale może do tego czasu EUR będzie już w Polsce podstawową walutą? Załączone arkusze pozwolą Ci przeprowadzić dokładne analizy “co by było gdyby…”. Polecam sprawdzenie, w jaki sposób inwestycja będzie się zachowywać, gdy wkład własny wyniesie 50% LTV, a w jaki, gdybym cały zakup sfinansował gotówką. Excel to nie wszystko W komentarzach słusznie zauważono, że Excel zniesie wszystkie liczby – nawet te najbardziej absurdalne ;-). Ale sam Excel nic nam nie powie o wielu innych ryzykach związanych z moją inwestycją, a także nakładach czasowych wymaganych do należytej obsługi inwestycji. W najważniejszych komentarzach wymieniane były następujące ryzyka związane z kupionym przeze mnie mieszkaniem na wynajem: Nieznany poziom kosztów dodatkowych, np. związanych z kosztem czasu pracy z “inwestycją” (w moim przypadku niebagatelny), amortyzacją auta, paliwem, telefonami, papierem itp. Duża podaż mieszkań na wynajem w Warszawie oraz erozja cen najmu, które nie podążają za inflacją – a wręcz przeciwnie – spadają i mogą nadal spadać, co spowodowane jest również tym, że na rynku pojawiać się będzie coraz więcej wynajmujących gotowych wynająć mieszkanie istotnie taniej, aby tylko pokryć koszty stałe (np. czynsz dla spółdzielni). Konkurencją dla mnie są tu w szczególności Ci wynajmujący, którzy kupowali mieszkanie za gotówkę lub w niskich cenach i nie mają konieczności finansowania kosztów kredytów. Trend demograficzny i spodziewany spadek liczby studentów w Warszawie – co przełoży się na mniejszy popyt na mieszkanie w mojej grupie docelowej i wymusi konieczność zmienienia grupy docelowej… co przy obecnych “parametrach” tego mieszkania może być trudne (brak windy, 4-te piętro, układ wielopokojowy). Słaba strategia wyjścia z inwestycji (lub wręcz jej brak) – duże mieszkania 4-pokojowe stanowią najmniej płynny towar na rynku RE (real estate). W przypadku problemów, takie mieszkanie najtrudniej będzie sprzedać. “Przegrzanie” cen nieruchomości co w połączeniu z innymi czynnikami (nadpodaż mieszkań w Warszawie) powodujące, że ceny będą w najbliższym czasie raczej spadać niż rosnąć. Wszelkie ryzyka związane z nierzetelnością i niewypłacalnością najemców – oraz ewentualne koszty związane z obsługą tego typu problemów. Potencjalna duża rotacja najemców, ze względu na fakt, że jedno mieszkanie zamieszkiwane ma być przez 5 osób. Istnieje ryzyko konfliktów mieszkańców. Niepełne obłożenie mieszkania i ryzyko “pustostanów” – szczególnie istotne ze względu na grupę docelową jaką są studenci, którzy wyjeżdżają na wakacje. Zmiany oprocentowania kredytu (WIBOR) – w kalkulacjach nie uwzględniałem zmiany wysokości referencyjnych stóp procentowych. Jest to loteria, na której wszyscy zakredytowani mogą dużo przegrać. Ale prawdą jest też, że trudno tutaj być wróżką i przewidywać. Wielka niewiadoma jaką jest podatek katastralny i jego wpływ na koszty mieszkań oraz ceny najmu. Termin technologicznej przydatności budynków z “wielkiej płyty” – nikt nie wie ile czasu jeszcze budynki z wielkiej płyty postoją i nawet jeśli będą stały bardzo długo, to może się okazać, że wymagają kosztownych konserwacji, których koszty przerzucone zostaną przez spółdzielnie na właścicieli mieszkań. To także jest wielka niewiadoma, ale realne jest zagrożenie, że w ciągu 35 lat budynki te stanowić będą słabą konkurencję dla nowszego budownictwa. Rosnące koszty utrzymania budynków z “wielkiej płyty” – nawet jeśli koszty nie będą rosnąć, to można się spodziewać, że po prostu w ciągu najbliższych X lat powstawać będą budynki bardziej oszczędne / pasywne, które stanowić będą konkurencję dla starego budownictwa. Lokalizacja inwestycji i zmiana statusu dzielnicy w ciągu najbliższych kilku/kilkunastu/kilkudziesięciu lat – jak zauważył Oko, Ursynów to dzielnica, która obecnie całkiem dobrze radzi sobie ze spadkami cen nieruchomości, gdyż uchodzi za najlepiej skomunikowaną. Prawdą jest jednak, że sytuacja zmieni się w ciągu najbliższych lat, gdy oddana zostanie do użytku druga linia metra (podniesie się skomunikowanie innych dzielnic) i gdy do ul. Puławskiej dociągnięta zostanie budowana właśnie obwodnica Warszawy. Może się okazać, że za kilka lat Ursynów będzie sakremancko zakorkowany i wyjazd z niego będzie mocno utrudniony. Cena spokoju i braku stresu – najważniejsza umiejętność (albo i predyzpozycja) to umiejętność trzymania nerwów na wodzy i “kuloodporność” w obliczu przejściowych lub długotrwałych problemów. I dotyczy to nie tylko inwestora, ale także jego bliskich. Zdolność do finansowego przetrwania przestojów w przychodach – to jest bardzo ważny punkt, o którym pisałem już wcześniej. Warto posiadać zaplecze finansowe, które mniejszym lub większym kosztem pozwoli się pozbyć kredytów w sytuacji, gdy inwestycja okaże się nietrafiona i przynosząca straty. Ale aby mieć komfort wychodzenia z tej inwestycji z najmniejszymi stratami, warto mieć zaplecze umożliwiające pokrywanie bieżących zobowiązań przez dłuższy okres czasu, np. rok lub więcej. Absolutnie odradzam więc zadłużanie się osobom, których przychody i posiadany majątek nie gwarantują opłacania kosztów kredytu i opłat czynszowych np. przez 12 miesięcy w przypadku utraty głównego źródła przychodów. Co dalej z moją inwestycją? Zastanawiacie się zapewne, w jaki sposób zamierzam zmodyfikować moje podejście do tej konkretnej inwestycji wiedząc, że wynik nie musi być tak dobry, jak ten, który przedstawiałem w poprzednim artykule. Dzięki ziarnu niepewności zasianemu przez Adama, Oko, Kubanczyka, Sztab mentorów i wszystkich pozostałych komentujących, poważnie zastanowiłem się nad tym czy długofalowo wynajmować to 4-pokojowe mieszkanie, biorąc sobie na głowę wszystkie wymienione wyżej ryzyka, czy może spróbować zrealizować jego “szybką sprzedaż”. I czy, zamiast czekać przez najbliższe 5 lat na przewidywane 20 809 zł „na czysto”, spróbować osiągnąć zbliżony wynik na tej inwestycji w ciągu najbliższego miesiąca / dwóch. Ze względu na fakt, że mieszkanie jest w idealnym stanie, świeżo po remoncie i gotowe do wprowadzenia dla potencjalnych nabywców, zdecydowałem, że w pierwszej kolejności wystawię je na sprzedaż. Jeśli ona się uda, to zdejmę sobie z głowy wszystkie potencjalne problemy związane z obsługą najemców. Przyznaję, że to właśnie w tym obszarze wykazałem się największym optymizmem i że długofalowo byłoby mi trudno zapewnić sobie pełną “obsadę” lokatorów oraz – to na co zwrócił uwagę Oko – alokację czasu na właściwą obsługę mojej inwestycji. Przekonuję się, że inwestując ten czas w innym miejscu, jestem w stanie zarobić miesięcznie więcej niż na najmie. Jest tak jak pisał Sztab mentorów – przychód z wynajmu mieszkań nie jest pasywny. Wymaga całkiem dużej ilości czasu, który także kosztuje. O nerwach nie wspominając – o czym szczegółowo w swoich komentarzach pisał Adam posiadający kilka mieszkań na wynajem we Wrocławiu. Jeszcze raz dziękuję Wam wszystkim za wartościową dyskusję i celne punktowanie braków w przewodzie myślowym i kalkulacjach. Chciałbym Wam wszystkim kiedyś osobiście uścisnąć rękę i podziękować za poświęcenie Waszego czasu. Tymczasowe zakończenie wątku nieruchomości… Mam nadzieję, że udało mi się tym artykułem rzetelnie przedstawić Ci „drugą stronę medalu” inwestowania w nieruchomości. Poprzedni artykuł – pomimo, że optymistyczny i z brakami – pozostanie na blogu w oryginalnej formie wraz ze wszystkimi komentarzami. To właśnie komentarze stanowią jego wartość. Ja o dalszych moich decyzjach i losach tej inwestycji będę Was informował. Zobaczymy czy skończy się na sprzedaży czy dłuższym wynajmie 😉 Przepraszam, że tak długo musiałeś czekać na kolejny artykuł na blogu. Starałem się kompleksowo podsumować temat i rozbudować kalkulatory opłacalności zakupu mieszkania na wynajem, w taki sposób, abyś mógł samodzielnie przeanalizować różne inwestycje “real estate”. Z góry przepraszam też jeśli okaże się, że w arkuszach wkradły się jakieś błędy. Jeśli je znajdziesz, to proszę – napisz do mnie przez stronę “Kontakt”. Jeśli uważasz, że powinienem rozbudować arkusze o dodatkowe parametry lub wyliczenia – proszę żebyś je zasugerował. Mam nadzieję, że z czasem ten artykuł oraz komentarze pod nim, staną się równie cennym źródłem informacji dla osób zainteresowanych tematem “real estate”, co poprzedni wpis na blogu. A tymczasem mam do Ciebie jeszcze kilka próśb: Jeśli ostatnio spełniłeś moją prośbę i przesłałeś link do artykułu “Zakup mieszkania na wynajem – czy to się opłaca?” swoim znajomym, to koniecznie wyślij im również link do tego artykułu. Zdecydowanie lepiej będzie, jeśli przeczytają mój dwugłos w temacie inwestowania w nieruchomości. Jeśli masz jakąkolwiek opinię po przeczytaniu tego artykułu, to proszę – koniecznie podziel się nią w komentarzu. Chociaż ostatnio miałem problem z terminowym odpowiadaniem na Wasze komentarze, to wiedzcie, że wszystkie czytam i wszystkie opinie są dla mnie bardzo cenne. Zachęcam do komentowania! Jeśli chcesz pomóc mi w popularyzacji mojego bloga i podoba Ci się praca, którą w niego wkładam, to proszę – kliknij “Lubię to” w boxie Facebooka w prawej kolumnie bloga (gdzieś dużo, dużo wyżej niż miejsce, w którym teraz czytasz). A jeśli już to uczyniłeś, to bardzo dziękuję! Pomogłeś mi spełnić mój cel, którym było osiągnięcie 500 fanów bloga do końca 2012 roku. Dziękuję wszystkim 630 osobom, które lubią blog “Jak oszczędzać pieniądze”! Jeśli jeszcze nie subsrybujesz newslettera mojego bloga, to proszę rozważ zapisanie się na niego (formularz rejestracji znajdziesz poniżej artykułu). A teraz pora się zabrać za artykuły dotyczące podstawowej tematyki bloga, jaką jest oszczędzanie 🙂 Dziękuję Ci za lekturę artykułu i liczę na Twoje dalsze wsparcie 🙂 Zakup mieszkania na wynajem, w celu późniejszego wynajęcia go jest poważną decyzją. Podejmując ją, należy uwzględnić bardzo wiele czynników, które w przyszłości wpłyną na opłacalność inwestycji. Część z nich może wymagać bardziej szczegółowego omówienia niż pozwala na to objętość tego artykułu, warto jednak przynajmniej być ich świadomym. Planowanie na lata Mieszkanie na wynajem jako inwestycja jest dosyć pewne, lecz zwraca się bardzo długo. Miesięczny czynsz, po odliczeniu podatku dochodowego, może wynosić ok. 0,5% początkowej wartości nieruchomości. Teoretycznie więc mieszkanie kupione pod wynajem zwróci się po 16-17 latach. W praktyce jednak należy doliczyć koszty w postaci czynszu do wspólnoty, remontów (bez których wartość mieszkania i wpływy z najmu spadają), ubezpieczenia, ogłoszeń, czasu poświęconego na kontakt z najemcami itp. Rzeczywisty okres zwrotu z inwestycji w mieszkanie przeznaczone na wynajem to ok. 20-25 lat. Nawet 30-35 lat jeśli przy jego zakupie posiłkujemy się kredytem. Czytaj w temacie: Mieszkanie za gotówkę czy na kredyt? Zakup mieszkania pod kątem grupy docelowej Mieszkanie kupione na wynajem musi odpowiadać potrzebom najemcy. Warto więc od początku zastanowić się kto miałby nim być. Studenci: Potrzebują taniego lokum w ośrodkach uniwersyteckich. Optymalnie z oddzielnymi, nie-przejściowymi pokojami. Chcą mieć dobry dojazd na uczelnię i w kierunku bardziej rozrywkowych dzielnic miasta. Zwracają niewiele uwagi na przyległości mieszkania (garaże, piwnice) i infrastrukturę osiedla. Pracownicy tymczasowi: Wynajmują mieszkania jedynie w sezonie. Liczy się dla nich głównie cena, a w drugiej kolejności zaś dojazd i możliwość zaparkowania. Często przebywają w wynajmowanych mieszkaniach tylko w nocy, nie zwracają więc uwagi na okolicę i infrastrukturę osiedla. Pracownicy stali: Szukają mieszkań w pobliżu miejsca pracy, z dobrym dojazdem i miejscem parkingowym. Są gotowi dopłacić za wyższy standard budynku i dodatkowe wyposażenie (zmywarka, klimatyzacja). Rodziny: Przeważnie młodzi rodzice z 1 lub 2 dzieci. Potrzebują mieszkania ze wszystkimi przyległościami i dobrą infrastrukturą osiedla. Cenią bezpieczne i spokojne dzielnice, niekiedy unikają osiedli studenckich. Turyści, delegacje firmowe: Wynajmują mieszkania na bardzo krótki okres. Wymagają wysokiego standardu i sporego zaangażowania ze strony właściciela. Płacą też znacznie więcej niż najemcy stali. Mieszkanie musi mieć dobry dojazd do centrum miasta i centrów konferencyjnych. Wybór lokalizacji przy zakupie mieszkania na wynajem Wybór lokalizacji to kompromis. Im lepsza, tym większa będzie początkowa wartość jaką należy zainwestować, ale też większe późniejsze zyski. Można powiedzieć, że kluczowym czynnikiem wpływającym na wybór jest docelowa grupa odbiorców, ale nie tylko ona. Lokalizacja zawsze jest ryzykowna gdy: Leży na terenach zalewowych, Znajduje się w miejscu o utrudnionym dojeździe, Mieści się w starym (szczególnie zabytkowym) budynku, Znajduje się obok mieszkań socjalnych. Pozytywnie wpływają natomiast: Dobra komunikacja miejska, Sąsiedztwo instytucji kultury, Mała odległość (ale nie bezpośrednio obok) do centrów handlowych, Położenie na strzeżonym osiedlu, Bliskość terenów zielonych. Zakup mieszkania pod wynajem powinien być więc poprzedzony zapoznaniem się z mapami i okolicą. SuperNova w Krakowie – świetna propozycja, jeśli szukasz mieszkania na wynajem. Zobacz jakie czynniki biorą pod uwagę kupujący mieszkania: Źródło: Źródło: ARC Rynek i Opinia, wrzesień 2017 r. Jak kupować mieszkania pod wynajem i uniknąć pułapek? Mimo iż większość inwestycji w mieszkania się zwraca, są i takie na których właściciele stracili. Lwia część spośród nich z powodu własnego błędu. Najpopularniejsze niedociągnięcie polega na niesprawdzeniu planów zagospodarowania przestrzennego. Zmiana układu dróg lub poważna inwestycja w okolicy mogą silnie wpływać na ceny nieruchomości. Przykładowo jeśli obok powstanie głośny i uciążliwy obiekt (np. ubojnia, tor żużlowy, schronisko dla zwierząt), wpływy z najmu widocznie spadną. Sama nieruchomość może być obarczona problemem prawnym. Właściciela mieszkania mogą więc pośrednio dotknąć: podniesienie opłaty dzierżawy wieczystej, sprawy sądowe dotyczące własności gruntu. Najczęściej pojawiają się one w przypadku mieszkań kupionych na rynku wtórnym. Problemy mogą też spowodować sami lokatorzy. Jeśli postanowią być uparci i nie płacić, ale też nie wyprowadzać się, postępowanie eksmisyjne może potrwać 6-12 miesięcy i to z uwzględnieniem umowy najmu okazjonalnego (przy najmie tradycyjnym: 2-4 miesiące dłużej). Koniecznie należy sprawdzać nieruchomość, jej okolice, a także przyszłych lokatorów. Przeczytaj więcej : Jak inwestować w mieszkanie? 5 cech dobrego mieszkania pod inwestycję Ubezpieczenie – podstawa przy zakupie mieszkania jako inwestycji Na właścicielu nieruchomości oddanej w najem spoczywa na zasadzie ryzyka pewna odpowiedzialność. Przykładowo jeśli stan mieszkania ulegnie nagłemu pogorszeniu bez winy lokatora, ma on prawo zażądać od właściciela lokum zastępczego o odpowiednim standardzie na czas remontu, lub zwrotu czynszu zapłaconego za dany okres. Wystarczy więc by wandale wybili okna, lub dach okazał się nieszczelny (co doprowadzi do zawilgocenia górnych pięter) by zamiast zysków inwestycja zaczęła przynosić straty. Zdarzają się też jeszcze gorsze sytuacje – z powodu osunięcia się gruntu lub powodzi, budynek może przestać być zdatny do użytku, a jeśli cokolwiek stało się lokatorowi – właściciel może nawet ponieść odpowiedzialność karną. Dlatego traktując mieszkanie jako inwestycję, koniecznie należy je ubezpieczyć, a zakres ubezpieczenia określić możliwie szeroko. Jak kupować mieszkania na wynajem od dewelopera? Inwestor kupujący mieszkanie na wynajem jest w lepszej pozycji negocjacyjnej niż osoba kupująca na własne potrzeby. Nie musi kupić „tego” mieszkania, ani nawet mieszkania „w tej okolicy”. Chce jedynie zainwestować w nieruchomość, która mu się zwróci. Dlatego powinien spokojnie przyjrzeć się warunkom oferowanym przez dewelopera. (Czytaj także nasz artykuł o tym jak sprawdzić dewelopera) Rozpoczynając negocjacje odpowiednio wcześnie może nie tylko uzyskać rabat cenowy. Oczywiście każda ze stron chce zawrzeć jak najbardziej korzystną dla siebie umowę, ale tak naprawdę ich cel jest wspólny – doprowadzenie do zawarcia transakcji. Dlatego warto rozmawiać bezpośrednio z deweloperem, który dysponuje najpełniejszą wiedzą na temat nieruchomości, nie zaś agentem nieruchomości. Oczywiście nie stoi to na przeszkodzie skorzystania z usług niezależnego doradcy ds. nieruchomości. Kupując mieszkanie na wynajem należy pamiętać o bardzo wielu sprawach, które postaramy się szczegółowo omówić w kolejnych artykułach. Czytaj także: Mieszkanie na wynajem: jak przygotować się pod konkretne grupy najemców? Z danych zaprezentowanych przez Izbę Zarządzających Funduszami i Aktywami w 2016 r. 51 proc. inwestujących Polaków wybrało nieruchomości, by ulokować swój kapitał. Dlaczego właśnie budynki i grunty wydają się Polakom najlepszą formą inwestowania? Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska widzi w tym przejaw naszej mentalności narodowej. Polacy lubią widzieć to, w co inwestują. Najlepiej, żeby było to coś solidnego i przyszłościowego. Sądzę, że nabywcy inwestujący w nieruchomości bezpośrednio, poprzez zakup mieszkania, cenią tę inwestycję w znacznej mierze dzięki temu, że posiadają realnie nieruchomość na własność. Z mojego doświadczenia wynika, że osoby prywatne inwestujące w zakup mieszkania często oczekują, poza zwrotem z najmu, długofalowego zysku z lokalu. Wiążą z nim takie plany, jak np. zabezpieczenie na starość czy przekazanie mieszkania w przyszłości dorosłym dzieciom lub wnukom. Rosną ceny mieszkań, a wraz z nimi stawki najmu Z najświeższych wyliczeń Home Brokera i wynika, że średnia rentowność najmu w Polsce wynosi obecnie 5,28 proc. W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach może sięgnąć 6, a nawet więcej proc. - Rentowność lokali pod inwestycje waha się od 3 do 7 proc. w zależności od miasta. Badania wykazują, że najlepiej kupić mieszkanie na wynajem w Gdańsku, Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. W tych miastach jest największy popyt na lokale do wynajęcia, dlatego można uzyskać wyższe stawki czynszu – mówi Adrian Potoczek, dyrektor do spraw sprzedaży w Wawel Service. Według informacji Narodowego Banku Polskiego stawki czynszów w największych miastach Polski ostatnio rosną. Pod koniec 2016 Warszawa - 52,5 zł/mkw. Kraków - 36,0 zł/mkw. Łódź - 26,7 zł/mkw. Wrocław - 37,2 zł/mkw. Poznań - 33,0 zł/mkw. Gdańsk - 37,5 zł/mkw. Czytaj także w BUSINESS INSIDER Jak podkreśla Andrzej Prajsnar, ekspert portalu średnie czynsze zwykle rosną razem z rynkowymi cenami mieszkań, dlatego wzrosty czynszów nie powinny dziwić. Mogą za to ucieszyć inwestorów. Największa rentowność najmu w Katowicach Wedle kwietniowych wyliczeń analityków z Home Brokera i najbardziej opłacalne jest kupno mieszkania pod wynajem w Katowicach, gdzie mieszkania są bardzo tanie (200 tys. zł za lokal na rynku pierwotnym to przeciętna cena). Wynajmując je, można zarobić 36,7 zł za mkw., zatem rentowność netto sięga 6,58 proc. W Gdańsku, Łodzi i Warszawie oczekiwany zysk netto w skali roku to ponad 5,5 proc. Pomiędzy 5 i 5,5 proc. zysku spodziewać można się we Wrocławiu, Rzeszowie i Lublinie. - Stawka netto oznacza, że w obliczeniach uwzględniono czynsz dla wspólnoty, podatek, a także okres, w którym trwać będzie poszukiwanie najemcy – podkreśla Marcin Krasoń, analityk Home Broker. Rentowność najmu jest wyliczana na podstawie średniej ceny zakupu mkw. lokalu w danym mieście oraz średniej stawki najmu mkw. pomniejszonej o 5 proc. Obliczenia, uwzględniające nawet wymienione przez Marcina Krasonia czynniki, nie są do końca miarodajne. W pamięci warto mieć jeszcze inne kwestie związane ze specyfiką tej formy lokowania kapitału. Wzrost wartości nieruchomości w czasie jest trudny do przewidzenia Kiedy kupujemy nieruchomość mieszkaniową pod wynajem, bierzemy pod uwagę dwa rodzaje zysków – bieżące przychody z najmu oraz wzrost wartości nieruchomości w czasie. Statystycznie cena nieruchomości wzrasta w ciągu kilkunastu lat średnio o 2 proc. To jednak tylko statystki. Wszystko zależy od rodzaju nieruchomości, lokalizacji oraz nieco mniej przewidywalnych kwestii, jak np. kierunki rozwoju rynku najmu mieszkań w Polsce. Ten, według Macieja Górki z ma kilka spraw do rozwiązania: Aby rynek najmu mógł się właściwie rozwijać, niezbędne są zmiany legislacyjne. Chodzi np. o ustawę o gospodarowaniu nieruchomościami oraz o ochronie praw lokatorów. Mają one wprowadzić zmiany w relacjach między najemcą a wynajmującym. Z ostatnich informacji wynika, że kontrowersyjne propozycje zostały wycofane z projektu ustawy. Punktem spornym był między innymi zapis dotyczący usunięcia katalogu osób, które są chronione przed eksmisją. Sprzeciw w trakcie konsultacji wyraził Rzecznik Praw Konsumenta. Jak zapowiedział Minister Smoliński rząd pracuje także nad zupełnie nową ustawą, ustawą o najmie. Niełatwe relacje z najemcą oraz niewielka płynność inwestycji Jeśli chodzi o bieżące zyski z najmu, to wszystko zależy od tego, jak szybko znajdziemy najemców i jak długie będą okresy, kiedy nikt nie będzie nam płacił za wynajem. - Znalezienie najemców za dobrą stawkę też zająć może nawet kilka miesięcy. Tym bardziej, że za chwilę pojawią się konkurenci w postaci instytucjonalnych projektów takich, jak Mieszkanie Plus, w którym stawki czynszów będą niższe od rynkowych. Trzeba pamiętać, że kiedy lokal stoi pusty, rentowność wynosi okrągłe zero - podkreśla Maciej Górka. Warto wspomnieć też, że do ceny zakupu mieszkania trzeba jeszcze doliczyć koszty jego urządzenia czy remontu, w zależności od tego, czy kupujemy na rynku pierwotnym czy wtórnym. Im mniej atrakcyjna lokalizacja, tym większe muszą być nakłady na aranżację lokalu. Inaczej trudno nam będzie znaleźć najemców. Ponadto w trakcie wynajmowania mieszkania pojawiają się różnego typu wydatki, jak konieczne naprawy, kupno niezbędnego sprzętu itd. To wszystko trzeba odliczyć od zysków z najmu. Pozostaje jeszcze kwestia płynności inwestycji. W przypadku nieruchomości jest ona niewielka. Kiedy postanowimy sprzedać nieruchomość z zyskiem, może to zająć sporo czasu. WARTO WIEDZIEĆ

inwestycja w mieszkanie na wynajem